Das BGB verpflichtet den Vermieter, dem Mieter den Gebrauch der Sache zu gewähren, der Mieter muss den Mietzins entrichten (§ 535 BGB). Bei dem Gebrauch versteht sich bei Wohnraum der Wohnzweck und bei gewerblichen Räumlichkeiten der Betrieb als Mietzweck. Die Miete ist eine Bringschuld. Kommt einer seiner Verpflichtung nicht nach, hat dies Folgen für die andere Seite und unterliegt daher gesetzlichen Bestimmungen. „Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist.“ (§ 556b, Abs. 1 BGB). Der Vermieter hat also sogar einen Anspruch darauf, dass die fällige Miete bis zum 3. Werktag des Monats überwiesen wird, sofern eine monatliche Zahlung und kein anderer Fälligkeitstermin vereinbart.
- Die netto Kaltmiete ist die üblichste Form. Die Betriebskosten werden getrennt abgerechnet.
- In der sogenannten Teilinklusiv-Miete sind bestimmte Betriebskosten bereits enthalten (Pauschalbestandteil). Einige genau definierte Kosten werden dazugerechnet, z.B. Wassergeld oder Heizungskosten.
- Die Bruttomiete wird auch „Warmmiete“ genannt und beinhaltet gewöhnlich sämtliche Betriebskosten. Sie ist eine reine Pauschalmiete, oft ohne Kostenübernahmeregelung oder -Entschlüsselung.
Bewirtschaftungskosten ist ein Oberbegriff für sämtliche Aufwände, die dem Eigentümer entstehen (Nebenkosten). Der Begriff „Nebenkosten“ ist allerdings mietrechtlich nicht alleine zu verwenden. Die Begriffe Bewirtschaftungskosten, Nebenkosten und Betriebskosten sind unterschiedlich. Zu den Bewirtschaftungskosten gehören auch die Kapitalkosten, Verwaltungskosten sowie die Instandhaltungskosten. Diese sind als Nebenkosten kalkulatorischer Bestandteil der Nettokaltmiete.
Betriebskosten sind die als anteilige Nebenkosten auf den Mieter umlagefähige Kosten. Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter diese umlagefähigen Betriebskosten zu tragen hat (§ 556 BGB). Der Gesetzgeber nennt in § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) 17 Positionen, die zur Umlage gesetzlich zulässig sind. Zur Übersicht werden diese zusammenfassend illustriert:
1. Die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks. Namentlich die Grundsteuer.
2. Die Kosten der Wasserversorgung, des Wasserverbrauchs und dazu anfallende Gebühren.
3. Die Kosten der Entwässerung für die Haus- und Grundstücksentwässerung.
4. die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sowie der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung. Kosten der Verbrauchserfassung und Wartung der Heizanlage.
5. die Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage, solange diese nicht bereits in Punkt 4 erfasst wurden. Kosten der Reinigung, Wartung von Warmwassergeräten.
6. Die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen, solange diese nicht bereits in Punkt 4 berücksichtigt wurden.
7. Die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs, einschließlich der Anlageneinstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage.
8. Die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung, einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung.
9. Die Kosten der Gebäudereinigung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, einschließlich Treppen, Kellerräume und Fahrkorb des Aufzugs.
10. Die Kosten der Gartenpflege, einschließlich der Erneuerung von Pflanzen. Kosten der Pflege von Spielplätzen, einschließlich Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen.
11. Die Kosten der Beleuchtung von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile.
12. Die Kosten der Schornsteinreinigung.
13. Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- und sonstige Elementarschäden, einschließlich Öltank und Aufzug.
14. Die Kosten für den Hauswart, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung oder die Hausverwaltung betrifft.
15. die Kosten des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage und Kosten des Breitbandnetzes verbundenen internen Verteilanlage. Hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung und Gebühren.
16. die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen.
17. Sonstige Betriebskosten, hierzu gehören Betriebskosten, die laufend durch den Gebrauch von Gebäuden und Grundstück entstehen, sofern nicht bereits erfasst.
Zusammenfassend lässt sich anführen, dass Betriebskosten analog und konkret zu verrechnen sind. Kreativität ist hier nicht zulässig. So darf beim Hausgeld für Eigentumswohnungen nur der Betriebskostenanteil auf den Mieter umgelegt werden. Der Rücklagenanteil und ggf. Verwaltungskostenanteil trägt der Vermieter. Hausmeisterkosten sind im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung nur auf die Mieter umlegbar, soweit sie nicht Instandsetzung, Instandhaltung, Erneuerung oder die Hausverwaltung betreffen. Das Aufrechterhalten der Ordnung im Gebäude ist eine nicht umlagefähige Verwaltungstätigkeit. Als weitere nicht umlegbare Nebenkosten der Immobilien gelten Zinsen auf Immobilienkredite sowie Steuerberaterkosten oder anfallende Verwaltungskosten. Reinigung der Regenrinne eines Hauses gehören nicht automatisch zu den Betriebskosten, es handelt sich aber um umlegbare Nebenkosten. Ausgangspunkt ist, was im Mietvertrag festgehalten wurde.
Pauschalen und Vorauszahlungen der Betriebskosten
Warmmiete oder „all inclusive“ Bruttomiete ist eine bequeme Angelegenheit, vor allem für den Vermieter, welcher sonst über die Betriebskosten abzurechnen hat. Ist eine solche Vermietungsform ohne weitere Spezifizierung gegeben, hat dies unter Umständen schwere Folgen für den Vermieter. Die Heiz- und Warmwasserkosten können stark im Laufe der Jahre schwanken. Eine zusammengefasste Pauschale ist alleine daher schon unvorteilhaft für den Vermieter, auch, weil eine Anpassung begründet werden muss. Diese Warmmietpauschalen können allgemein nur für die Zukunft angepasst werden. Heizen auf höchster Stufe bei offenen Fenstern, es ist ja alles Inklusive … eine „Warmmiete“. Ein weiterer Aspekt stellt die Heizkostenverordnung (HKVO oder HeizkostenV) dar, die - einfach dargelegt - wiedergibt: „Wann immer verbrauchsabhängig abgerechnet werden kann, ist dies auch so zu tun“. Diese Verordnung gilt auch, wenn eine andere Vereinbarung getroffen wurde. Dennoch bleibt die sog. Warmmiete anwendbar. Aber der Mieter sollte an einer evtl. Kostenexpansion vertraglich beteiligt werden.
Sind die Übernahme der Betriebskosten des Mietgegenstands durch den Mieter vertraglich vereinbart, ist eine verbrauchsunabhängige Abrechnung im Pauschalsystem nur in Sonderfällen (§ 11 HKVO) zulässig. Insbesondere dann, wenn eine Erfassung des Verbrauchs mit erheblichen Umständen einhergeht. Sie sind durchaus üblich bei Sonderfällen, wie Studentenwohnheimen, Fremdenzimmern, Ferienwohnungen oder Wohnungen mit weniger als 15 kWh Verbrauch pro m2 und Jahr. Bei Häusern mit 2 Wohneinheiten gilt diese für eine Einliegerwohnung nur, sofern der Vermieter das Haus selbst bewohnt (§ 2 HKVO). Ist eine Gewerbeeinheit angeschlossen, müssen auch hier die Heizkosten vorweg und getrennt errechnet werden, wenn sonst ein Mehraufwand auf die sonstigen Mieter fällt.
Es darf bei Mieten allgemein eine Pauschale für Betriebskosten vereinbart werden. Hier trennen sich aber schon die Bestandteile in Nettokaltmiete und Betriebskostenpauschale. Eine Formulierung des Mietvertrags über Anpassungen dieser Pauschalen erscheint notwendig. Sinnvoll ist eine teilinklusive Miete ohne die Heizkosten und Warmwasserkosten, auch wenn sich die Betriebskostenverordnung ausdrücklich darauf bezieht. Es besteht allgemein eine Abrechnungspflicht streng nach Verbrauch nach der Heizkostenverordnung, liegt eine zentrale Heizungsanlage vor. Der Mieter hat das Recht informiert zu werden über den Energieverbrauch bei fernablesbarer Verbrauchserfassung (§ 6a Abs. 1 HKVO). Dieser Wert liefert letztlich den Richtwert über den Energiebedarf eines Gebäudes in Kilowattstunden (kWh) pro Jahr. Verbrauch an Öl, Gas und Pellets lassen sich über eine Umrechnungstabelle in kWh umrechnen (§ 7-9 ff. HKVO). Der Vermieter ist angehalten, den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen (§ 4, Abs. 1 HKVO), z.B. mit Wärmezählern, Heizkostenverteiler oder Warmwasserzähler. Der Vermieter kann auch Mieträume mit Ausstattungen zur Verbrauchserfassung versehen unter Duldung der Nutzer (§ 4 Abs. 2 HKVO). Von der Erfassung des Verbrauchs sind fortfolgend allerdings gemeinschaftlich genutzte Räume ausgeschlossen, außer Saunen oder Schwimmbäder. Die technischen Geräte zur Heizkostenerfassung müssen folglich überall zur Verfügung stehen. Im Streitfall gilt die HKVO, unabhängig vertraglicher Vereinbarungen.
Weiter sind Senkungen der Betriebskosten bei Betriebskostenpauschalen auch dem Mieter unverzüglich anzuzeigen und die Pauschale zu ermäßigen (§ 560 Abs. 3 BGB). Erhöhungen der vereinbarten Betriebskostenpauschale müssen erklärt werden und angepasst werden. Diese Pauschale ist aber laufend zu kontrollieren, damit keine umwälzbaren Kosten für den Vermieter (siehe 17 Positionen der Betriebskosten) verbleiben. Pauschalen erscheinen letztendlich rechtlich einfacher und bequemer als die jährliche Betriebskostenabrechnung.
Die Mieter und Vermieter können in einer separaten Betriebskostenabrechnung die Vereinbarungen zu Vorauszahlungen in Form von Abschlagszahlungen treffen (§ 556 Abs. 1 BGB). Zu niedrige vorausgezahlte Summen können in diesem Fall nachgezahlt werden. Bei Vorauszahlungen muss eine Abrechnung des Vermieters spätestens nach 12 Monaten nach der Abrechnungsperiode stets erfolgen (§ 556 Abs. 3 BGB). Nach dieser Frist kann der Vermieter keine Nachzahlung mehr verlangen. Bis 12 Monate nach Zugang der Betriebskostenabrechnung kann der Mieter begründet widersprechen (§ 556 Abs. 3 BGB). Die Abrechnungsperiode muss nicht dem Kalenderjahr entsprechen. Vorauszahlungen müssen stets eine angemessene Höhe haben und der Mieter kann eine Anpassung der Vorauszahlung an tatsächlich vorhandene anteilige Betriebskosten verlangen. Hat der Vermieter den Mieter bei Vertragsabschluss über die Höhe der tatsächlich anfallenden Betriebskosten mutwillig getäuscht, maßgeblich viel zu niedrige Betriebskostenanteile als „Nebenkostenfalle“ angesetzt, kann der Mieter fristlos kündigen oder sogar Schadensersatz verlangen. Allgemein ist der Mieter nicht zur Vorauszahlung von Betriebskosten verpflichtet. Da es sich aber um hohe Summen handeln kann, ist dies empfehlenswert und wird heute gängig vereinbart.
Nach der Heizkostenverordnung besteht also eine Pflicht zur Abrechnung über Heiz- und Warmwasserkosten des Vermieters. Diese sogar aufgeteilt, wenn die zentrale Warmwasserversorgung mit der Wärmeversorgung verbunden ist (§ 9 Abs. 1 HKVO). Wird mit der zentralen Heizanlage zugleich das Warmwasser aufbereitet, spricht man von einer verbundenen Anlage. Bei einer verbundenen Heizanlage entstehen die Gesamtkosten einheitlich. Die Heizkostenverordnung regelt daher die korrekte Ermittlung von Heizkosten sowie Warmwasserkosten und die Erstellung von Heizkostenabrechnungen. Sie wird an den technischen Fortschritt angepasst und ergänzt. Sind die Betriebskosten der zentralen Wärmeversorgung/Warmwasseranlage festgestellt, kann mit einem Umlageschlüssel die Kosten verteilt werden, welche nicht verbrauchsabhängig erfassbar sind. Zu diesen Kosten gehören auch die Kosten des Betriebs der Anlage und Zählermiete, soweit diese nicht gesondert abgerechnet werden (§ 8 Abs. 2 HKVO). Bei zentralen Heiz- und verbundenen Warmwasseranlagen sind für den anteiligen Wasserverbrauch mindestens 50% per Verbrauchseinheiten abzurechnen, allerdings können bis 70% maximal abgerechnet werden und 30% per Wohnfläche (§ 7 HKVO, Abs. 1). Der Anteil der zentralen Anlage zur Versorgung mit Wärme ergibt sich aus dem gesamten Verbrauch nach Abzug des Verbrauchs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage (§ 9 Abs. 1 HKVO). Steht keine Anlage zur Verbrauchserfassung zur Verfügung, darf der Mieter seinen Anteil um 15% kürzen. Ebenso, wenn der Vermieter keine fernablesbare Ausstattung zur Verbrauchserfassung hat, darf der Mieter seinen Anteil um 3% kürzen (§ 12 Abs. 1 HKVO).
Heizkosten bei Mieterwechsel: Hier hat der Vermieter den Zwischenstand des Verbrauchs abzulesen und verbrauchsabhängig zuzurechnen. Wenn der Heizkostenverteiler ausgefallen ist, ist auch eine Schätzung für die verbrauchsabhängigen Kosten vergleichbarer Zeitabschnitte zugelassen (§ 9a Abs. 1 HKVO). Ebenso, wenn der Mieter wiederholt nicht zu Hause ist (Etagen-/Wohnungstherme, keine Fernablesung möglich). Die übrigen verbrauchsunabhängigen Kosten können zwischen Vor-/Nachmieter aufgeteilt werden. Hier wird üblich die Gradtagszahlmethode (§ 9b Abs. 2 HKVO) herangezogen. Mit der Gradtagszahlentabelle wird ermittelt, wie hoch der Anteil des ausziehenden Mieters an den verbrauchsunabhängigen bzw. übrigen Heizbetriebskosten ist. Nach der DIN-Norm der Wärmegradtagzahlen ist jeder Monat mit einer bestimmten Zahl bewertet, sie sind gerichtlich anerkannt. Der Winter ist hier nachvollziehbar mit höheren Zahlen belegt. Ebenso kann zeitanteilig abgerechnet werden. Die verbrauchsunabhängigen Kosten des Warmwasserverbrauchs können zeitanteilig verrechnet werden (§ 9b Abs. 2 HKVO), da diese unabhängig der Saison sind.
Betriebskostenfalle: Die Wesentlichkeitsgrenze:
Liegt die tatsächliche, gemietete Wohnfläche mehr als 10% unter der angegebenen Fläche, ist dies ein Mangel (BGH-Urteil, Az. VIII ZR 295/03). Es muss rückwirkend anteilige Miete, Heizkosten oder auch der entsprechende Anteil sonstiger Betriebskosten zurückgezahlt werden.
Es kann bei Vermietung oder Verkauf nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) Maß genommen werden, sollten Quadratmeterangaben vertraglich dokumentiert werden. Die WoFlV ist nur verbindlich nach einer Förderung des Wohnraums durch das Wohnraumförderungsgesetz (§ 1, Abs. 1 WoFlV). Flächen können ebenso im privaten Wohnungsbau aus vorliegenden Bauplänen entnommen werden. Für die Selbstberechnung der Wohnfläche ist ein modernes Lasermessgerät empfohlen. Die Angabe ist allerdings keine Voraussetzung für einen Mietvertrag.
Grundflächenberechnung nach § 4 WoFIV:
1. Räume und Raumteile mit einer lichten Höhe von mindestens 2 Metern sind vollständig,
2. Räume und Raumteile mit einer lichten Höhe von mindestens 1 Meter und weniger als 2 Metern sind zur Hälfte,
3. unbeheizbare Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sind zur Hälfte,
4. Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel zu einem Viertel höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen.
Anlehnend an gerichtliche Entscheidungen ist es ratsam, Balkon- und Loggien-Flächen, die zur Straßenseite ausgerichtet sind, nur mit einem Viertel der Fläche anzugeben.
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Mehr dazu:
Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
Heizkostenverordnung (HVKO)
Wohnflächenverordnung (WoFLV)
Betriebskostenverordnung (BetrKV)
