Das Mietrecht ist in Deutschland gegliedert in Mietrecht für
- Freifinanzierten Wohnraum
- Öffentlich geförderte (Sozial-)Wohnungen
- Gewerbliches Mietrecht
Der freifinanzierte Wohnungsbau besteht nicht aus öffentlichen Mitteln und wurde privat vom Bauherrn getragen. Demnach darf der Vermieter im Grunde die Miete frei bestimmen und seinen Mieter selbst wählen. Der öffentlich geförderte Wohnungsbau schränkt die Vermieterfreiheit etwas ein. Es ist z. B. ein Mietberechtigungsschein zur Vorlage nötig und es gilt eine kostenbasierte Miete, die dem Aufwand angemessen errechnet sein muss (§ 8 WoBindG). Sichergestellt wird somit der Zweck von Sozialwohnungen. Beim gewerblichen Mietrecht handelt es sich um Geschäftspartner und deren freie Vereinbarungen. Grenzen sind z. B. nur durch Sittenwidrigkeit gegeben.
Rein rechtlich macht es keinen Unterschied, ob man eine Wohnung oder ein Haus mietet. Feine Unterschiede finden sich jedoch bei den Rechten und Pflichten, die im Mietvertrag festgelegt werden. Auch betreffend die Nebengebäude, wie Garagen oder Gartenhäuser, welche häufig mit einem Nutzungsrecht versehen sind. Oft ist bei Häusern auch die Gartennutzung mit einbezogen, damit auch die vertragliche Verpflichtung zur Garten- und Grünflächenpflege. Mehraufwand kann auch durch Schneeräumung entstehen, was sonst alles Sache des Vermieters ist. Auch treten gängig höhere Nebenkosten auf, wie die komplette Zurechnung der Grundsteuer und weitere Einzelposten. Ferner hat man bei der Hausmiete die Möglichkeit, einige Nebenkosten direkt an die Versorger zu zahlen, statt über den Umweg der Betriebskostenabrechnung des Vermieters.
Ist bei Wohnungen oder Häusern der Gebrauch einer Garage oder Stellplatz nicht im Wohnraummietvertrag bestimmt und wird separat abgeschlossen, gilt dazu das gewerbliche Mietrecht. Hier fallen ggf. Umsatzsteuern an (§ 4 Nr.12 UStG).
Gewerbliche Zwecke
Bei Wohneigentum ist die gewerbliche Nutzung durch die Baunutzungsverordnung (BauNVO) eingeschränkt. Reine Wohngebiete (nicht Mischgebiete) unterliegen hier einem Schutz vor Belästigung. Einen Kiosk hier in seiner Küche zu betreiben ist also ausgeschlossen. Dies wäre mit Laufkundschaft verbunden. Ebenso eine Arztpraxis. Hier ist entscheidend, was "nach außen" in Erscheinung tritt. Allerdings erteilen Kommunen hier regelmäßig auch Ausnahmen. Es ist also möglich sich so ein Vorhaben von der Gemeinde genehmigen zu lassen. Ein Arbeitsbüro zu eigenen Zwecken hier zu etablieren, welches nach außen unabhängig ist, sollte dennoch bedenkenlos sein.
Für einen Mieter sind die Vorgaben in Mietvertrag und Hausordnung maßgeblich. Eine Mietwohnung darf vom Mieter nur entsprechend vertragskonform als Wohnraum genutzt werden. Gibt der Mietvertrag wieder, dass eine Wohnung nur zu Wohnzwecken dient, muss der Vermieter einer gewerblichen Nutzung zustimmen und dies in diesem Wohngebiet auch zulässig sein. Die Einstufung als gewerbliche Nutzung ist dabei unabhängig von steuerlicher Erfassung. Eine selbstständige Tätigkeit, z.B. als Freiberufler, fällt ebenso darunter. Die Bewertung erfolgt vielmehr nach dem Sachverhalt, ob der Mieter mit seiner Tätigkeit "nach außen" auftriit. Schreibt ein Webjournalist seine Artikel in seinen privaten Wänden oder ein Gutachter sein Sachverständigenbericht, tritt dieser Akt nicht nach außen in Erscheinung.
Zur gewerblichen Nutzung stehen in so gut wie allen Gemeinden Gewerbegebiete oder Mischgebiete (keine industriellen Zwecke), gegebenenfalls sogar Industriegebiete, zur Verfügung.
