Eine Immobilie ist häufig das teuerste Einzelprodukt eines Menschen. Der Preis einer Immobilie ist nicht festgelegt. Eine genaue Prüfung vor dem Kauf ist daher unverzichtbar, eine persönliche Besichtigung unumgänglich.
Die Lage der Immobilie sollte für die individuelle Nutzung (persönliches-/geschäftliche Bedürfnis) einzigartig sein. Jede Immobilie gibt es nur ein einziges Mal, sie ist daher ein Unikat. Auch jede (Grundstücks-) Lage ist einmalig. Der angewendete vier-Faktorenkreis des Interesses umschließt hier Unikate Objektlage, lokale Stadtteillage, den regionalen Markt sowie das allgemeine Makroumfeld (Geschäfte, Ärzte, Schulen, Nahverkehr…).
Eine Kaufabwicklung ist nur über einen Notar möglich (§ 311b Abs. 1 BGB). Er hat die Pflicht den Willen der Vertragsparteien zu erfassen und sie über die rechtliche Tragweite des Eigentumsübergangs zu unterrichten. Er soll ferner dazu beitragen, dass Zweifel und Irrtümer vermieden werden. Dem Notar obliegt das Hinweisen auf gerichtliche und behördliche Genehmigungen, z.B. eine Bodenverkehrsgenehmigung. Auch Bestätigungen, wie die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts ist Bestandteil. Ohne diesen Grundbuchvermerk kann der Käufer nicht eingetragen werden.
Die Nichteinhaltung der vorgeschriebenen Vertragsform führt zur Nichtigkeit des Immobilien-Kaufvertrags (§ 125 BGB). Der Formmangel könnte allerdings aufgehoben werden, wenn der Käufer aufgrund einer Auflassung (Einigung zum Immobilieneigentumsübergang) im Grundbuch eingetragen wird.
In der Regel wird vor dem Notar in persönlicher und ausgewiesener (Ausweis/Pass) Anwesenheit der Vertragsparteien Eigentumsübergänge beurkundet. Hier wird üblicherweise neben dem Kaufertrag gleichzeitig die Auflassung und Eintragungsbewilligung unterzeichnet. Die Parteien können sich per Vollmacht allerdings auch dazu vertreten lassen.
Bei Immobilienmarklern wird gerne ein Vorvertrag oder Reservierungsvertrag vereinbart. Dieser ist allerdings ohne Rechtsbindung; er hat lediglich eine gewisse „psychologische“ Wirkung als Absichtserklärung. Endgültig bindend sind nur die notariellen Beurkundungen.
Begleitende Maßnahmen des Notars sind somit:
- Der Antrag des Notars an das Grundbuchamt zwecks Auflassungsvormerkung.
- Nach dieser Auflassung ins Grundbuch ist i.d.R. der Kaufpreis fällig und gefordert.
- Der Notar wird über die Zahlung informiert und gibt Nachricht zur weiteren Veranlassung.
- Der Grundbucheintrag kann mit allen nötigen Daten erfolgen und wird bestätigt.
Die wohl gängigste Zahlungsmodalität ist die Direktzahlung. Diese wird vom Notar überwacht, um vor ungesicherten Vorleistungen (z.B. Zahlung/Erhalt der Immobilie ohne Ein- oder Austragung) zu schützen.
