Wie die Gewerbesteuer, ist die Grundsteuer eine Real- und Objektsteuer (§ 3 Abs. 2 Abgabenordnung) sowie Gemeindesteuer. Die Grundsteuer ist geregelt im Grundsteuergesetz (GStG). Die zu besteuernden Objekte umfassen nach der deutschen Steuergesetzgebung
- Betriebe der Land- und Forstwirtschaft
- Betriebsimmobilien
- Grundstücke und Gebäude, die weder Betriebe der Land- und Forstwirtschaft noch Betriebsgrundstücke sind, wie Wohnungseigentum, Teileigentum sowie Erbbaurechte
und sind eingeteilt in
Grundsteuer A: Land- und forstwirtschaftliches Vermögen, welches agrarwirtschaftlich genutzt wird.
Grundsteuer B: Alle bebauten und bebaubaren Grundstücke.
Grundsteuer C (ab 2025): Für unbebaute Grundstücke.
(C) Gemeinden können nun unbebaute Grundstücke höher besteuern. Dadurch sollen Spekulationen verhindert und Potential für mehr Wohnraum geschaffen werden. Der Steuererlös steht der Gemeinde zu, in der sich das zu besteuernde Objekt befindet. Zuständig für die Bemessung der Steuerschuld ist auch hier das Finanzamt der jeweiligen Gemeinde. Die Kommune bekommt von dem Grundsteuermessbescheid eine Abschrift vom zuständigen Finanzamt. Die Grundsteuer fällt jährlich an und ist in Abschlägen in der Regel quatalsweise zu zahlen. Für die meisten Grundbesitzer ist die Grundsteuer B maßgebliich.
Ermittlung der Grundsteuer im Stufenverfahren
Ermittlung des Grundsteuermessbetrags
Allgemein gilt die Grundformel: Grundsteuer = Grundsteuermessbetrag x Hebesatz
Das Bewertungsgesetz (BewG) bestimmt den Grundsteuerwert. Aufgrund des erlassenen Einheitswertbescheids konnte der Grundsteuermessbetrag festgelegt werden. Dieser ergibt sich aus der Multiplikation des Einheitswertes mit der Steuermesszahl. Die letzte Steuerreform gab es 2025. Seither wird die Grundsteuer nach neuen Kriterien berechnet. Der bisherige Einheitswert wird durch den realen Immobilienwert ersetzt. Die Berechnung erfolgt ab 2025 nach dem Bundesmodell. Einige Bundesländer haben dabei eigene Berechnungskriterien entwickelt. Die Steuerreform entstand aus den veralteten Einheitswerten aus West- und Ostdeutschland aus den 1960ern und 1930er Jahren.
Relevant ist hier die Grundstücksfläche, der Bodenrichtwert, Gebäudeart, Baujahr, Wohnfläche als auch die Lage. Das hat zur Folge, dass Immobilien in stark gefragten Gebieten nun auch stärker besteuert werden als vorher. Die Steuerreform kann aber auch einigen anderen Fällen günstiger ausfallen, wie bislang gewohnt. Für Städter und Eigentümer von Einfamilienhäusern sowie Besitzer unbebauter Grundstücke wird der Grundbesitz aber erwartungsgemäß teurer. Der neue Grundwert soll dem tatsächlichen Verkehrswert dabei möglichst nahe kommen. Dies berücksichtigen auch Gemeinden in Ihren Hebesätzen.
Die Steuermesszahl ist festgelegt im Grundsteuergesetz (§§§ 13,14,15 GrStG) und beträgt 0,55 Promille (Tausendstel) bei Land- und Forstbetrieben, Bei Einfamilienhäusern 0,31 Promille, bei Zweifamilienhäusern 0,31 Promille und Sonstigen Immobliien und unbebauten Grundstücken 0,34 Promille des realen Grundwertes. Hieraus errechnet sich der Steuermessbetrag für die Grundsteuer. Die Promillezahl richtet sich nach der Art der Immobilie gemäß § 249 Bewertungsgesetzt (BewG).
Ermittlung des Hebesatzes
Der Grundsteuermessbetrag unterliegt auch hier, wie bei der Gewerbesteuer, einem gemeindeabhängigen Hebesatz. Die Gemeinden müssen bis 30. Juni des Jahres den geltenden Hebesatz festgelegt haben (§ 25 Grundsteuergesezt). Dieser Hebesatz kann in Deutschland sehr unterschiedlich ausfallen. Es gab wenige Gemeinden, die überhaupt keinen Hebesatz angewendet haben. Die höchsten Hebesätze in Gemeinden überstiegen 1000%; es vielen hier tatsächlich das Zehnfache des Steuermessbetrags als Grundsteuer an.
Einfaches Beispiel für ein Einfamilienhaus:
Grundsteuermessbetrag = Grundwert x Steuermesszahl
Grundsteuermessbetrag = 550.000 x 0,31 ‰ (Grundsteuer B) = 170,5 €
Grundsteuer = Grundsteuermessbetrag x Hebesatz
Grundsteuer = Grundsteuermessbetrag x 6 (600% Hebesatz der Gemeinde XY) = 1.023 pro Jahr
Sonderregelungen für sozialen Wohnungsbau
Wurden Gebäude nach dem Wohnraumfördergesetz erstellt, kann die Steuermesszahl um 25% gekürzt werden (§ 15 Abs. 2 GrStG). Auch hier wird die Belastung gemindert, um den Bau von Sozialwohnungen nicht zu gefährden.