Ein Mietvertrag ist ein individuelles Vertragswerk, es besteht keine Verpflichtung zur Homogenität bzw. Solidaritätsprinzip. Aber er ist rechtlich eine Urkunde, die ein Rechtsverhältnis dokumentiert, welche alle Absprachen und folgende, z.B. Mietpreiserhöhung, zusätzliche Rechte und Pflichten, beigeheftet werden.
Bei einem Eigentümerwechsel gehen alle Rechte und Pflichten auf den neuen Eigentümer über. Er hat daher das Recht vor dem Kauf bestehende Mietverträge einzusehen. Rechtliche Grundsätze beim Erwerb: „Kauf bricht nicht Miete.“ und „Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber an Stelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.“ (§ 556 Abs. 1 BGB).
Fehler, die bei Vertragserstellung einhergehen, können nur in gegenseitigem Einvernehmen geändert werden. Es besteht wo möglich sogar Schadensersatzpflicht. Die grundbuchamtliche Stellung ist für diesen Vertragsabschluss keine Bedingung (z.B. Eigentümer ist vertreten durch gewerbliche Hausverwaltung).
Empfehlungen für die vertragliche Vereinbarung im Mietvertrag:
🔷 Mieträume
Detaillierte Beschreibung der Mieträumlichkeiten, um Missverständnisse vorzubeugen und rechtliche Streitigkeiten zu vermeiden.
- Vermietet werden im Anwesen (Ort, Straße, Hausnummer, Wohneinheit), folgend Aufzählung der Räume, gesamte Quadratmeteranzahl (optional).
- Mitbenutzungsrecht von Wasch- und Trockenräume gemäß Hausordnung. Keller- und Stauraum mit Beschreibung. Ebenso Nutzung von vorhandenen und erreichbaren Gartenflächen.
- Es sollte zwingend darauf geachtet werden, dass die Wohnflächenangaben nicht um 10% die tatsächliche Grundfläche unterschreiten. Eine Flächenangabe ist keine i.d.R. Voraussetzung für einen Mietvertrag.
Garagen und Stellflächennutzung sollte nicht im Wohnungsmietvertrag, sondern in „stets widerruflicher Weise“ per Mit-/Nutzungsrecht getrennt vereinbart werden. Es können eigene Laufzeiten vereinbart werden mit besonderen Kündigungsrecht für den Mieter. Wird dies im Wohnungsmietvertrag festgehalten, besteht ein Vertrag für voneinander unabhängige Mietsachen. Beide Parteien bleiben hier an den Vertrag unflexibel gebunden.
Genaue Angabe welche Schlüssel ausgehändigt werden. Ferner ist festzuhalten, dass die Schlüssel vollständig bei Auszug zurückgegeben werden. Hat der Mieter auf eigene Kosten Ersatzschlüssel anfertigen lassen, hat er diese bei Auszug gegen Kostenerstattung bei dem Vermieter abzugeben oder deren Vernichtung nachzuweisen.
🔷 Mietzeit
Eine befristete Mietzeit ist im Wohnmietrecht eingeschränkt. Sie kann nur geführt werden, wenn ein rechtlich anerkannter Grund vorliegt. Dieser muss auch eintreten. Grundsätzlich gilt hier das berechtigte Interesse (§ 573 BGB ff.). Insbesondere aufgrund schwerer Baumaßnahmen oder wenn der Wohnraum als Haushalt für Familienangehörige oder Haushaltshilfen genutzt werden soll. Ein Mietvertrag ist eher als unbefristet anzusehen, außer wenn er befristet geschlossen wurde und der Grund auch eintritt. Dies ist dem Mieter 4 Monate vorher binnen eines Monats (§ 575 Abs. 2 BGB) trotz vertraglicher Befristung mitzueilen. Vertraglich sollte also im Regelfall stehen: „Das Mietverhältnis wird auf unbestimmte Zeit geschlossen.“. Vertragliche Vereinbarungen zur Kündigungsfrist sollten festgehalten oder der Verweis auf die gesetzlichen Kündigungsfristen gegeben werden.
Sonderfall Ferienwohnung: Da es sich um eine vorrübergehende Nutzung einer Wohnung handelt, ist die Nutzung als Ferienwohnung keine gewöhnliche Wohnraumnutzung. Der Mieter hat seinen Lebensmittelpunkt nicht in der Ferienwohnung. Es liegt ein nur vorübergehender Gebrauch vor (§ 549 Abs. 2 BGB). Ebenso bei Fremdenzimmern ohne auf Dauer gemeinsam geführtem Haushalt. Es ist auch auf die Satzung bei einem Mehrfamilienhaus zu achten (Verbot von Führung einer Ferienwohnung), ob hier dann eine Zweckentfremdung vorliegt. In Gebieten mit Wohnungsknappheit kann dies der Fall sein. Bis 6 Wochen p.a. liegt i.d.R. keine Zweckentfremdung vor. Generell ist bei der Vermietung von Ferienwohnungen ansonsten keine maximale Zeitdauer gegeben. Als gängiger Tipp werden hier insbesondere weitere Dienstleistungen gegeben, die bei zeitvertraglicher Vermietung inbegriffen sind, wie die Reinigung der Räumlichkeiten durch den Vermieter oder Versorgung mit frischen Handtüchern und Bettwäsche (Werkvertrag). In diesem Rahmen kann dem Vermieter auch der Zugang zur Wohnung vereinbart werden. Als weiterer Hinweis sind wöchentliche Abrechnungen gegeben, hier sogar sinnhaft und für den kurzfristigen Mieter angebracht. Da es nicht die einzige Unterkunft ist, ist der Mieter nicht besonders schutzwürdig; besondere Schutzvorschriften für Mieter einer normalen Wohnung gelten nicht. Daher können Mietverträge über Ferienwohnungen auch ohne wichtigen Grund befristet werden und dem Mieter kann nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit der Zugang verweigert werden. Damit das „Geschäft“ umsatzsteuerfrei bleibt muss der Vermieter eine Privatperson sein. Vermietet man unternehmerisch Beherbergungen, sind Umsatzsteuern abzuführen (§§ 4,12 UstG), sofern die Einkünfte die beantragte Kleinunternehmerschaft gemäß § 19 UstG nicht überschreiten.
🔷 Mietpreis/-Erhöhung
Verbindlich ist, was frei vertraglich im Rahmen des privaten Wohnungsbaus vereinbart wurde. Häufig wird hier vertraglich als Basis die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) gegeben. Demnach sind für eine Mietpreiserhöhung strenge Vorschriften zu beachten. Bei einer vereinbarten Miete auf Zeit kann die Mietpreiserhöhung ausgeschlossen werden. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung bleibt ausgeschlossen. (§ 558 Abs. 3,4 BGB). Die Staffelmiete und die Indexmiete bieten sich als Alternative an und unterliegen nicht den sonstigen Vorschriften.
Eine genaue Definition der Übernahme der anteiligen Betriebskosten für den Wohnraum ist grundsätzlich nötig, auch, um welche Betriebskosten es sich dabei handelt.