Immobilienvermietung mit einer privaten Vermögensverwaltungsgesellschaft (mbH)

Wer mehrere Wohnungen oder Häuser vermietet, hat bei den steigenden Mietpreisen schnell den persönlichen Spitzensteuersatz von 45% erreicht. Besonders, wenn die Person noch weiteres Einkommen erzielt. Das wirft die Fragestellung auf, ob man ein solches Vorhaben nicht lieber in eine juristische Person ausgliedert. In eine Kapitalgesellschaft, wie eine GmbH. Eine Form des sogenannten Vermögens-Splittings. Dies lohnt sich aber nur, wenn auch genügend Immobilien zum Vermieten vorhanden sind.

Natürlich sind hier mit Gründungskosten und laufenden Kosten und Arbeitsaufwand zu rechnen. Eintragungsgebühren in das Handelsregister, Steuerberatungskosten, Jahresabschlusskosten, Prüfungsgebühren, Erstellen von Geschäftsberichten sind nur wenige Beispiele dafür. Aber auch hier steht die Frage der Nachhaltigkeit im Vordergrund. Sollte dieses zum eigenen und persönlichen Geschäftsplan passen, ist der einfachste Weg, die Immobilien mit dem eingebrachten Vermögen in die GmbH anzuschaffen. Mit Mehraufwand ist natürlich auch eine Übertragung des Anlagevermögens möglich.

Das schöne daran, wie im Privatvermögen fallen hier -sofern richtig umgesetzt- keine Gewerbesteuern an, obwohl die Gewerbesteuerpflicht mit der Eintragung ins Handelsregister beginnt.

Was ist als gewerblich anzusehen?

Eine Kapitalgesellschaft (GmbH, UG, AG) ist immer ein Gewerbebetrieb.

Das Gewerbesteuergesetz (GewStG) bestimmt selbst gar nicht, was gewerblich ist, und was nicht. Allerdings hat das Einkommensteuergesetz hierzu klare Regeln. Demnach handelt man gewerblich, wenn

• jemand mit einer nachhaltigen Tätigkeit selbstständig aktiv wird
• eine Gewinnerzielungsabsicht dabei vorliegt
• sich am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr beteiligt.

Die Erträge aus diesen Tätigkeiten unterliegen der Gewerbesteuer und der Umsatzsteuer. Die Gewerbesteuer ist reine Real- und Objektsteuer sowie kommunale Steuer mit einer bundesweit gültigen Steuermesszahl von 3,5%. Die Höhe der Gewerbesteuer ergibt sich aus dem Steuermessbetrag  (= 3,5% vom Gewinn) multipliziert mit dem Hebesatz der jeweiligen Gemeinde. Eine gesamte Gewerbesteuerlast von bis zu 15% kann erwartet werden. In manchen Gemeinden sogar wesentlich mehr. Kapitalgesellschaften haben ferner keinen Anspruch auf einen Gewerbesteuer-Freibetrag, wie Einzelunternehmer oder Personengesellschaften. Eine Kapitalgesellschaft lohnt sich also nur, wenn man hier aus dem Weg geht, was als Gewerbeertrag anzusehen ist.

Gewerbliche Vermietung: Wer dauerhaft und regelmäßg mit einem Hotel vergleichbar voll eingerichtete Zimmer und (Bett-)Wäsche zur Verfügung stellt, diese Leistung bewirbt und einen rezeptionsgleichen Empfangsbereich hat, ist i.d.R. gewerblich tätig und nimmt aktiv am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr teil. Auf diese Leistung muss auch Umsatzsteuer erhoben werden. 

• In einem Feriengebiet mehrere vergleichbare Wohnungen zur Überlassung anbietet. Diese bewirbt und einen rezeptionsgleichen Service anbietet oder diese durch eine Feriendienstorganisation verwalten lässt.
• Gästezimmer, Apartments oder Chalets zur Überlassung anbietet und/oder diese durch eine Feriendienstorganisation verwalten lässt und bewirbt.
• Plätze zum Camping anbietet, wenn Nebenleistungen erfolgen, wie anliegende Duschen, Toiletten, Stromversorgung, Abwasser- und Müllbeseitigung.

- Ebenso wird gewerblich gehandelt, wenn organisiert Stellplätze für Personenkraftwagen angeboten und diese beworben werden. Auch, wer öffentlich Lagerräume und Lagerflächen anbietet.

Wer mehrer Immobilien oder Grundstücke zum Kauf anbietet. Dabei liegt der Fokus in der Anzahl der Grundstücksgeschäfte. Das Bundesfinanzgericht deutet hier eine Grenze von 3 Objekten. Der Verkauf von Immobilien erfolgt i.d.R. umsatzsteuerfrei.

Vermietung und Verpachtung von im Grundvermögen befindlichen Anlagegütern

Ob eine Vermietung allgemein gewerblich ist (oder private Vermögensverwaltung) begründet also die Auslegung der Tätigkeit und die Dauer der Überlassung der Mietobjekte. Wer Wohnraum an Personen dauerhaft vermietet, welche Ihren Lebensmittelpunkt in dieser Wohnung haben und ggf. unter dieser gemeldet sind, verwaltet lediglich privates Vermögen. Die bloße Einnahme aus einer Immobilienvermietung im Allgemeinen keine gewerbliche Leistung. Dies gilt in der Praxis aber nicht ohne weiteres für Kapitalgesellschaften, unter dessen Namen die Immobilien geführt werden. Die Gewerbesteuerpflicht beginnt mit mit Ihrer Eintragung in das Handelsgegister. Die Kapitalgesellschaft muss hier bezüglich des Ertrags, welches aus dem Grundbesitz anfällt, eine Kürzung der Gewerbesteuer beantragen. Umsatzsteuern sind in diesem Fall auf die Miet- und Pachtleistung keine zu erheben. Die Einnahmen kommen den Einnahmen von Privatleuten (Einkünfte aus Vermietung- und Verpachtung, § 21 EStG) in Folge etwa gleich, nur das kein persönlicher Steuersatz gilt, sondern die Körperschaftssteuer von 15%. Ziel der Rechtslegung ist hier also auch eine Gleichstellung mit der natürlichen Person.

Grundlage für die besondere Handhabung ist die Kürzung der Gewerbesteuer, festgehalten in

§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG
"An Stelle der Kürzung nach Satz 1 tritt auf Antrag bei Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz oder neben eigenem Grundbesitz eigenes Kapitalvermögen verwalten und nutzen oder daneben Wohnungsbauten betreuen oder Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes in der jeweils geltenden Fassung, errichten und veräußern, die Kürzung um den Teil des Gewerbeertrags, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt."

Während Satz 1 lediglich die Kürzung um die Grundsteuer (ebenso kommunale Steuer) als Betriebsaufwand erlaubt.

Der Gewerbeertrag kann also auf Antrag getrost gekürzt werden um den Gewerbeertrag, der auf die Verwaltung und Nutzung (Vermietung und Verpachtung) des Grundbesitztes entfällt. Das Gebäude muss dabei zu 2/3 Wohnzwecken dienen. Folglich bleibt bei der vermögensverwaltenden Immobiliengesellschaft kaum mehr ein anderer Ertrag übrig, der der Gewerbesteuer unterliegen könnte.

Freistellung von der Gewerbesteuer nur auf Antrag

Wenn eine Kapitalgesellschaft ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet, kann sie sich von der Gewerbesteuer freistellen lassen. Dazu muss Sie zeitnah eine erweiterte Gewerbesteuerkürzung  (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG) bei den Finanzbehörden beantragen. Zu langes Warten nach der Gründung bzw. Eintragung in das Handelsregister kann folgen für das laufende Geschäftsjahr haben. Gemäß eines Beschlusses des Bundesfinanzhofes, kann für das volle Jahr angenommen werden, dass nicht ausschließlich grundstücksverwaltend tätig geworden ist, wenn zu lange mit dem Antrag auf erweiterte Gewerbesteuerkürzung gewartet wird (BFH Beschluss III R 7/19). Der Antrag wurde in diesem Fall für das laufende Fiskaljahr abgelehnt. Es gilt, dass der Steuerschuldner während des gesamten Erhebungszeitraums der ausschließlich grundbesitzenden Tätigkeit nachgehen muss. 

Schädlich sind dabei Betriebsvorrichtungen:

Zu diesen Betriebsvorrichtungen zählen Entlüftungsanlagen, Lastenaufzüge, spezielle Heizvorrichtungen oder Wasserversorgungsanlagen. Die gesonderte Vermietung von Betriebsvorrichtungen von untergeordneter Relevanz ist unschädlich. Dies ist gegeben, wenn diese Einnahmen maximal 5% der Einnahmen aus dem Grundbesitz entsprechen. Allerdings ist eine gesonderte Überlassung fraglich, da diese Anlagen häufig mit der Immobilie verbunden sind. Sie kommt nur in Frage, wenn die Betriebsvorrichtung extra für den Mieter angefertigt wurde.

Gleiches gilt für Einnahmen aus Stromlieferungen von stromgenerierenden Anlagen, wie Blockheizkraftwerke oder Photovoltaikanlagen. Daraus reslutierende Einnahmen dürfen das Maximum von 20% der Einnahmen des Grundbesitztes nicht überschreiten und der Abnehmer muss der Mieter sein (§ 9 Nr. 1B GewStG).

Die GmbH-Gründung bleibt steuerlich attraktiv

Die Folge ist eine Befreiung in diesem Fall von der Gewerbesteuer und Umgehung der Umsatzsteuer, obwohl ein Unternehmen dafür gegründet wurde. Die gesamte Steuerbelastung umfasst also hier nur die zu zahlenden Körperschaftssteuer von 15% und dem Solidaritätszuschlag von 5,5%. Wie im privaten Bereich fällt natürlich noch die Grundsteuer als kommunale Steuer an. Wer tausch nicht gerne bei Einkünften im Rahmen eines solchen Vermögens-Splittings den Spitzensteuersatz von 45% gegen eine gesamte Steuerbelastung von zusammengefasst 15,825% ein?