Das Grundbuch - Ein mächtiges Register

Das Grundbuchamt dokumentiert in der Bundesrepublik Deutschland das Eigentum und verbundene Verpflichtungen an Immobilien. Zentrum der Marktwirtschaft ist das Eigentum.

Pendant ist u.a. China, dort ist Eigentum am Grund und Boden nicht individuelles, sondern Volkseigentum. D.h. Menschen könnten vom Grund auch zu einem Zeitpunkt „vertrieben“ werden, wenn der Staat es für andere Zwecke braucht. In Deutschland ist dies nur mit Einverständnis der im Grundbuch eingetragenen Personen möglich. Enteignungen auf dem Rechtsweg sind langwierige Verfahren, wenn überhaupt durchsetzbar.

Im Rahmen der Eigentumsdokumentation ist das Grundbuchamt an die Verordnung zur Durchführung der Grundbuchordnung (GBV) gebunden.

• Aufbau der staatlichen Grund- und Bodenverwaltung
• Anordnung des Grundbuchs
• Im Grundbuch vermerkbare Sonderrechte der Abteilung II
• Nicht im Grundbuch eingetragene, gesetzliche Vorkaufsrechte
• Weitere Begrifflichkeiten zum Thema Grundbuch

Aufbau der staatlichen Grund- und Bodenverwaltung

Es wirken zwei gleichrangige Ämter zusammen: Vermessungsamt und Grundbuchamt.

Das Vermessungsamt führt das Liegenschaftskataster, ein Verzeichnis in dem jedes Grundstück, hier Flurstück genannt, mit einer Nummer versehen wird. Zeichnerisch und in Linienform. Das Liegenschaftskataster hat die Aufgabe, die Grundstücke in tatsächlicher Form zu beschreiben.

Der beschreibende Teil wird Katasterbuchwerk genannt. Illustriert werden v.a. Lage, Straße, Hausnummer, Größe, Gebäudebestand, Nutzungsart und Bodentragfähigkeit.

Der darstellende Teil, das Liegenschaftskataster, besteht aus topografischen Informationen, wie Flurkarten, Flurstücknummern und Grundstücksgrenzen, Gebäude, Verkehrswegen und Gewässer, politische Grenzen, Straßennamen, Schätzkarten. In Schätzkarten sind nur landwirtschaftlich genutzte Grundstücke und ihre geschätzte Ertragsfähigkeit eingetragen. Sie dienen vornehmlich steuerlichen Zwecken.

Sollten Grundstücke in der Größe verändert werden, muss das Vermessungsamt tätig werden. Am Beispiel: Sollte ein Nachbar vom anliegenden Fremdgrundstück 100 qm² erwerben wollen, geht vom Notar aus ein Vermessungsantrag an das Vermessungsamt. Das Vermessungsamt hält die neuen Grenzen fest und ergänzt Katasterbuchwerk und Liegenschaftskataster.

Anordnung des Grundbuchs

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, welches bei berechtigtem Interesse eingesehen werden kann. Es ist ähnlich aufgebaut wie ein Lexikon. Vor über 100 Jahren wurde das Grundbuch in Deutschland eingeführt. Gebiete wurden auch damals „Gemarkungen“ genannt, so dass jede Gemarkung aus mehreren Bändern bestand. Heute werden die Grundbücher i.d.R. per EDV geführt bei gleichbleibender Grundeinteilung.

Gliederung:

• Bestandsverzeichnis: Technische Beschreibung des Grundstücks laut Katasteramt. Es bietet auch ein Blick in die Historie von Grundstücken i.S.v. Zu- oder Abschreibung.
• Abteilung I: Nennung des Eigentümers/Eigentümern, z.B. eine Erbengemeinschaft mit Anteil am Eigentum. Die eingetragenen Personen können entweder natürliche Personen (Menschen) oder juristische Personen (GmbH, AG usw.) sein.
• Abteilung II: Rechte und Belastungen. Grunddienstbarkeiten sind dabei dingliche Rechte, die nicht getrennt werden können (Wegerechte, Durchquerungsrechte u.a.). Vorkaufsrechte, nur wirksam, wenn ein verbundenes Grundstück verkauft wird. Ein staatliches Vorkaufsrecht gibt es nur i.V.m. dem Wohle der Gemeinschaft. Dienstbarkeiten können ebenso amtlich aufgelöst werden, wenn der Grund dafür entfällt.
• Abteilung III: Schuldverhältnisse. Die Kredite mit denen die Grundstücke belastet sind. Auch diese können amtlich aufgelöst werden, wenn der Grund dafür entfällt.

Im letzten Abschnitt des Grundbuchs (Abteilung III) werden alle Grundpfandrechte (durch Kredite der Bank in Form einer Hypothek) im Zusammenhang mit dem Kauf eingetragen. Die Eintragung erfolgt nach Rangfolge der Rechte, d.h. die zum Kauf aufgenommene Hypothek („1a.“) ist die erstrangige. Darauffolgende bezeichnet man als „1b.“- Hypothek. Dies wirkt sich im Falle einer Zwangsvollstreckung aus, sofern der dadurch erzielte Preis unterhalb der eingetragenen Schuldlast liegt. Die modernen Offerten der Banken bieten daher eine Komplettfinanzierung ersten Ranges. Öffentliche Fördermittel/-Kredite könnten dennoch als „1b“-Verbindlichkeit eingetragen werden.

Weitere Beispiele für eintragungsfähige Rechte und Verpflichtungen findet der Leser nachfolgend illustriert.

Im Grundbuch vermerkbare Sonderrechte der Abteilung II

Geh- und Fahrrechte als Dienstbarkeit, da jedes Grundstück von einer Straße zugänglich gemacht sein muss. Besonders in der zweiten Reihe.

Das Ankaufsrecht (Optionsrecht), sollten mehrere angrenzende Grundstücke verkauft werden. Für Projektentwicklung interessant, um angrenzendes Baugelände zu erwerben. Generell kann jeder natürlichen oder juristischen Person ein Ankaufsrecht eingeräumt werden.

Das Ankaufsrecht zugunsten Dritter ist grundsätzlich auch im Grundbuch vermerkfähig. Wie bei dem Ankaufsrecht gibt der bisherige Grundstückseigentümer ein Angebot zum Abschluss eines Grundstückkaufvertrags, aber mit der Besonderheit, dass ein Angebotsempfänger noch benannt werden muss. Dieser wird durch den Berechtigten sodann bestimmt.

Beschränkungen durch Zwangsverwaltung werden ebenso in Abteilung II des Grundbuchs zusammengefasst. In diesem Fall kann der Eigentümer nicht mehr frei über das Grundstück verfügen, d.h. er kann es nicht mehr verkaufen.

Die Reallast ist die dingliche Belastung eines Grundstücks in der Weise, dass an den Berechtigten wiederkehrende Leistungen aus der Immobilie zu entrichten sind. Beispiele sind Unterhaltung einer Brücke oder Stromlieferung sowie Geldleistung. Unterschiedlich ist die Reallast zur Rentenschuld, die stets regelmäßig wiederkehrende Leistungen absichert. Die Reallast an sich sichert wiederkehrende Leistungen regelmäßig oder unregelmäßig.

Sonderfall: Verrentung. Eine Immobilie kann mit einer lebenslangen Rente verbunden werden. In der Praxis lassen sich auch hier die gängigen Risiken vertraglich verringern. Es kann auf Seite des Begünstigten mit festen monatlichen Beträgen gerechnet werden, neben dem Barkaufanteil. Verwendet wird der im Steuerecht anerkannte Zinssatz zum Zeitpunkt der Veräußerung. Der Begünstigte hat weitere steuerliche Vorteile durch Anrechnung als Rente, eine Sicherungsklausel schützt weiter vor Werteverfall seiner Rente. Die Verwaltung der Immobilie geht auf den Erwerber über, der Kaufvertrag wird notariell beurkundet und das Wohnrecht und Verrentung im Grundbuch festgehalten. Hier wird also ein lebenslanges Wohnrecht mit zusätzlichen geldwerten Leistungen (Rente) vereinbart.

Der Nießbrauch kommt am häufigsten in der Landwirtschaft vor und ist geregelt in § 1030 BGB. Der Nießbraucher ist zum Besitz des Grundstücks berechtigt. Er kann das Grundstück vermieten, verpachten oder den Landwirtschaftlichen Hof führen. Der Nießbrauch ist unvererblich und unübertragbar, er erlischt mit dem Tod des Berechtigten. Ein Nießbrauch macht ein Grundstück nicht sofort verwertbar, weil es dem Käufer durch den Nießbraucher nicht zur Nutzung zur Verfügung steht.

Erbbaurecht. Im Grundbuch ist der Erbbaurechtsausgeber als Eigentümer eingetragen, in Abteilung II des Grundbuchs mit dem Erbbaurecht belastet. Es ist das dienende Grundstück. Zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Erbbauberechtigten wird ein notariell beurkundeter Erbbaurechtsvertrag geschlossen. Dieser regelt auch die Einzelheiten dieses Rechtsverhältnisses. Der Erbbauberechtigte darf sodann darauf bauen und zahlt die Erbpacht.

Die Verbotsdienstbarkeiten werden ebenso in die Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Hier wird z.B. festgehalten, dass eine bestimmte Bebauung nicht vorgenommen werden kann. Auch kann ein Bauverbot zugunsten einer (Markt-) Branche eingebracht werden. Ebenso möglich ist eine wettbewerbsbeschränkende Dienstbarkeit, welche eingetragen werden kann. Eine Brauerei als Eigentümer könnte sich ebenso als Lieferant anbieten, den Verkauf und das Lagern anderer Marken verbieten als Unterlassungsdienstbarkeit. Bei juristischen Personen ist eine endlose Befristung allerdings sittenwidrig, da sie die Lebenszeit des Menschen übersteigt. Für Warenbezugsverpflichtung gelten 15 Jahre, bei Sonderfällen, wie Tankstellenrechten, etwa 25-30 Jahre.

Nicht im Grundbuch eingetragene, gesetzliche Vorkaufsrechte

Vorkaufsrecht nach Baugesetz, wenn eine Kommune dringend für Maßnahmen der Infrastruktur oder öffentliche Zwecke Boden braucht; diese zu Entwicklungsbereichen oder Sanierungsgebieten erklärt. Dieses ist i.d.R. nicht im Grundbuch eingetragen.

Auch das Mieter- und Erbenvorkaufsrecht ist nicht im Grundbuch verankert, sollte ein Gebäude z. B. in Eigentumswohnungen geteilt werden.

Das Wiederkaufsrecht, wenn ein Grundstück nicht bebaut wird in einer festgelegten Zeit. In diesem Fall wurde vorher im Kaufvertrag dieses verankert.

Weitere Begrifflichkeiten zum Thema Grundbuch

Grundpfandrecht und Aufhebung

Ein bestehendes Grundpfandrecht bzw. aufgenommene Darlehen des Immobilieneigentümers kann beim Verkauf aufgehoben werden. Die Bank fordert die Rückzahlung, danach wird die Belastung aus dem Grundbuch gelöscht. Die Bank erlässt eine Löschbewilligung unter Treuhandauflagen. Ein Notar unterhält i.d.R. ein Treuhandkonto und veranlasst die weitere Zahlung. Die Auflassung kann nun mit der Eigentumsumschreibung beginnen. Für das sog. Notaranderskonto muss eine klare Anweisung vorliegen, meist gegeben im Kaufvertrag.

Grundschuld

Eine Hypothek setzt eine direkte Forderung voraus. Die Grundschuld nicht. Die Eintragung bleibt auch nach Tilgung bestehen. Eine Löschung kann bis zum Verkauf aufgeschoben werden, da auch dieser Vorgang gebührenpflichtig ist. Der Grundschuld wird aufgrund von Vereinfachungen immer mehr Vorzug gegeben. Banken sichern i.d.R. mit der Grundschuld ein Darlehen für eine Immobilie.

Unbedenklichkeitsbescheinigung

Erst nach Sicherstellung der Zahlung der Grunderwerbssteuer (§ 22 GrEStG) kann der Erwerber in das Grundbuch eingetragen werden. In der Praxis wird häufig der Notar beauftragt, die Unbedenklichkeitserklärung des zuständigen Finanzamts einzuholen, da er ohnehin Behörden über einen Immobilienkauf unterrichten muss.

Negativzeugnis

Nach dem Baugesetzbuch (BauGB) hat die Gemeinde ein Vorkaufsrecht v.a. für größere Flächen laut Bebauungsplan, die eine öffentliche Nutzung vorsehen. So darf das Grundbuchamt nur neue Verkäufer eintragen, nachdem die Gemeinde unterrichtet ist und kein Vorkaufsrecht nachgewiesen ist. Die Gemeinde stellt dem Käufer darüber ein Zeugnis aus.

GVO Genehmigung

Laut dem § 1 der Grundstückverkehrsordnung (GVO) dürfen Grundstücke in den neuen Bundesländern nur mit Grundstückverkehrsgenehmigung eine Auflassung ins Grundbuch gegeben werden. Dies soll gegen Rückübertragungsansprüche absichern. Will jemand ein Grundstück verkaufen in diesem Gebiet, sollte er diese Verkehrsgenehmigung beantragen.

Verjährung von Eigentumsübertragungen

Gemäß § 196 BGB verjährt das Recht an einem Grundstück erst nach 10 Jahren. Wird der Käufer der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen, so verjährt der Anspruch gar erst nach 30 Jahren (§ 197 BGB).

Energieausweis

Seit dem Jahr 2008 ist für Gebäude mit Baujahr bis 1965, seit 2009 auch für die jüngeren ein Energieausweis erforderlich. Diese ist aber nicht notwendig für den Eigentumsübergang.

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Quellen

Brauer, Kerry (2011): Grundlagen der Immobilienwirtschaft – Recht - Steuern - Marketing – Finanzierung - Bestandsmanagement - Projektentwicklung, 7. Auflage, Leipzig (2011)

Kamis, Alcay (2022): Grundlagen der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft, München (2022)

Schmoll, Fritz (20015): Basiswissen Immobilienwirtschaft, 3. Auflage, München