Abschreibungen von Immobilien

Immobilienbesitzer sollten sich über die neuen Regelungen des Wachstumschancengesetzes (WCG) und das Abschreibeprivileg der Anschaffungskosten freuen. So können Immobilieninvestoren und zukünftige Vermieter nicht nur von Wertezuwachs ihrer Immobilie profitieren, sondern auch erheblichen Steuervorteilen. Dies schafft freies Kapital für weitere Investitionen. 

Eine Abschreibung ist allerdings nur möglich, wenn die Immobilie vermietet ist und nicht selbst vom Eigentümer bewohnt wird.

Immobilienabschreibung

Immobilien sind abnutzbare Anlagegüter, dies auch nach dem Steuerrecht. So kann ein bestimmter, prozentualer Wert der Immobilie lange Zeit steuerlich geltend gemacht werden. Es handelt sich dabei um eine Abschreibnung für Abnutzung, kurz AfA. Grundlage ist der § 7 des Einkommenssteuergesetzes (EStG) - die Regelung über die Absetzung für Abnutzung oder Substanzverringerung. Wichtig ist die Kenntnis, dass der Grundstückswert nicht abgeschrieben werden kann, da das Grundstück aus steuerlicher Sicht kein abnutzbares Anlagegut darstellt. Selbstgenutzte Gebäude können leider nicht abgeschrieben werden. Der Grundstückswert muss also nach dem jeweiligen Bodenrichtwert von den Anschaffungskosten des Gebäudes abzgeogen werden, um die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung zu schaffen. Der Bodenrichtwert ist der Preis pro m² Bodenfläche (Lagewert), der regelmäßg neu festgelegt wird. Dieser kann über die Gemeinde oder dem Vermessungsamt für alle Flurstücke abgefragt werden. Flurkarte | Bodenrichtwerte
Abschreibungen und baubezogene Werbungskosten sind in der Einkommenssteuererklärung in der Anlage V für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) anzusetzen.

Abschreibungen sind auf zwei Wege möglich. im Rahmen einer

• Linearen Abschreibung: Hier wird der Anschaffungswert durch die vorgegebene Nutzungsdauer geteilt. Dies ergibt den jährlichen Abschreibebetrag, der steuerlich geltend gemacht werden kann. Meist sind nur standartisierte Nutzungsdauer zulässig und ein fester Abschreibesatz gegeben. Bei modernen Wohngebäuden zur privaten Nutzung liegt der Satz in der Regel bei 3%, dies entspricht eine Abschreibedauer von 33,33 Jahren. Diese Variante ist die einfachste sowie übersichtlichste Methode und geprägt durch gleichbleibende Beträge über die gesamte Nutzungsdauer. Dabei wird aus steuerlicher Sicht eine gleichbleibende Abnutzung unterstellt. Die lineare Abschreinung ist generell zulässig. Die Steuerersparnis dadurch gleichbleibend.
• Degressive Abschreibung: Diese Variante ist etwas komplizierter, hat aber auch seine Vorteile in den ersten Abschreibejahren. Über einen zulässigen prozentualen Abschreibewert, wird die Immobilie mit fallenden Abschreibebeträgen im Zeitverlauf steuerlich geltend gemacht. Der Abschreibesatz wird jedes Jahr neu angesetzt, aber im Gegensatz zur linearen Abschreibung, nur vom noch vorhandenen Restwert. Dies hat zur Folge, dass jährlich die Bemessungsgrundlage um die letzte Abschreiberate sinkt. Die Vorteilhaftigkeit liegt hier in wesentlich höheren Abschreibebeträgen in den ersten Jahren, was sich auch steuerlich positiv auf den Immobilienbesitzer auswirkt. 
  Auch ist möglich einen höheren prozentualen Abschreibesatz in den ersten Jahren anzusetzen. Die degressive Abschreibung ist in diesen Fällen zeitlich begrenzt. In den Folgejahren wäre der Abschreibesatz dann niedriger und gleichbleibend. Diese Variante der degressiven Abschreibung wäre vorzuziehen, wenn das Anlagegut in den ersten Jahre nennenswert an Wert verliert.

Degressive Abschreibungen sind bei Wohnimmoblien eher selten. Welche Prozentsätze und anzusetzende Nutzungsdauer anzuwenden sind, regelt der §7 EStG. Maßgeblich sind die Art des Gebäudes und das Baujahr. Weitere Möglichkeiten der Sonderabschreibung legt das Wachstumschancengesetz (WCG) fest. Mit diesem Gesetz sollen neue Möglichkeiten auch für den Wohnungsmarkt geschaffen werden. Neben dem neugeschaffenen WCG waren Sonderabschreibungen historisch nach dem EStG möglich. Sind die Voraussetzungen erfüllt, können 20% des Anschaffungswertes in den ersten vier Jahren abgeschrieben werden. Ob dies sinnvoll ist, obliegt der individuellen Fallprüfung. Staatliches Ziel der gesetzlichen Sonderregelung war die Unterstützung zur Schaffung günstiger Mietobjekte. Daher wurde auch der Maximalbetrag pro Quadratmeter beschränkt. 

Wertermittlung

Hier sind zwei Begriffe und Werte zu differenzieren, der Verkehrswert und der Kaufpreis. Diese Werte stimmen selten überein. Der Verkehrswert spiegelt den objektiven Marktwert der Immobilie wieder. Der Verkehrswert wird i.d.R. von einem Gutachter oder vom Finanzamt (z. B. im Erbfalle) festgelegt. Der Kaufpreis kann höher oder niedriger ausfallen. Natürlich wird von den gesamten Anschaffungskosten noch der Grundstückswert abgezogen, da es sich dabei nicht um ein abnutzbares Anlagegut handelt.

Bei der Ermittlung werden die vollständigen Anschaffungs- bzw. Herstellkosten angesetzt. Dies betrifft natürlich auch die Kosten für Makler, Notar, Architekt, Statiker als auch Grunderwerbssteuer, Grundbuchgebühr u.s.w., bei Neubauten natürlich die gesamten Baukosten. Die Kosten für die Hypothekenaufnahme in das Grundbuch (Notarkosten hierfür + Grundbucheintragung Hypothek) sind nur als Werbungskosten absetzbar. 
Besondere Beachtung bekommen hier die anschaffungsnahen Herstellungskosten zu. Darunter versteht man nach der gesetzlichen Regelung Kosten, die zur Verbesserung der Immobilie beitragen. Dies ist häufig der Fall, wenn ein umfangreiche Sanierungsmaßnahmen oder Renovierungsmaßnahmen erforderlich waren. Diese müssen in den ersten 3 Jahren nach Anschaffung entstanden sein und mehr als 15% des Kaufpreises ausmachen. Ist dies der Fall, können diese nachträglich als Herstellkosten angesehen werden und ebenso abgeschrieben werden. Es handelt sich dabei um eine Sonderregelung des § 6 Abs. 1 EStG. 

Schäden, die nach dem Kauf entstehen, können nicht abgeschrieben werden. Es besteht aber die Möglichkeit, diese als Werbungskosten bei der steuerlichen Veranlagung geltend zu machen.

Abschreibedauer

Wohngebäude werden in der Regel länger abgeschrieben als Gewerbeimmobilien. Auf Antrag kann die anzusetzende Nutzungsdauer in einigen Fällen gekürzt werden. Dies verkürzt zwar den zeitlichen Abschreibehorizont, aber die jährlichen Abschreibebeträge steigen dafür erheblich. Entscheidend ist hier bei Wohngebäuden in erster linie das Baujahr. So war für Altbauten ein Zeitraum von 50 Jahren vorgesehen und bei Neubauten 33 1/3 Jahre. Gewerbeimmobilien haben in der Regel eine niedrigere anzusetzende Nutzungsdauer. Ist diese nicht grundsätzlich gegeben, kann eine Verkürzung der Nutzungsdauer beim Finanzamt beantragt werden. Das Ergebnis sind höhere Abschreibebeträge.   

Den gesetzlichen Regelungen folgend kann zusammengefasst werden:

1. Altbauten, die vor 1925 entstanden sind, werden 40 Jahre mit 2,5% abgeschrieben (100/40=2,5).  
2. Nach 1925 erbaute Altgebäude wurden bis einschliesslich 2022 50 Jahre zu 2% abgeschreiben.
3. Bei Neubauten,mit einem Bauantrag zwischen 2018 und 2022 liegend, konnten 33,33 Jahre linear oder zeitlich begrenzt mit 5% degressiv abgeschrieben werden.
4. Neubauten ab 2023 linear mit 3% über 33,33 Jahre. Liegt der Baubeginn zwischen 2023 und September 2029 kann zusätzlich von der Sonderregelung der degressiven Abschreibung gebrauch gemacht werden. Im ersten Jahr dürfen hier 5% abgeschrieben werden. Danach zeitlich begrenzt vom Restwert. Bei bestimmten Mietwohnungsbauten kann zudem eine Sonderabschreibung vorgenommen werden über 4 Jahre zu 5%.
5. Außenanlagen können je nach Baujahr von 5 bis zu 15 Jahre abgeschrieben werden. 
6. Energetische Sanierungsmaßnahmen können nach dem Wachtumschancengesetz über 3 Jahre abgeschrieben werden, allerdings dabei nicht mehr als 40.000 Euro. Andere Modernisierungsmaßnahmen können über die Werbungskosten geltend gemacht werden.

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Quellen:

Einkommenssteuergesetz (EStG) | Wachstumschancengesetz (WCG)

Kamis, Alcay (2022): Grundlagen der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft, München (2022)